Im März diesen Jahres ist der Handelsverband Deutschland e.V. beauftragt worden in Sachen Factory-Outlet-Center Marxloh – ein Thema mit dem wir uns bei Xtranews bekanntlich schon ausgiebig beschäftigt haben – eine Stellungnahme abzugeben. Xtranews liegt das 28-seitige Papier vor. Die Ergebnisse: Vernichtend.

Der Umsatz des Einzelhandels dürfte bis 2015 um maximal nicht mehr als 1 – 2 Prozent pro Jahr zulegen. Auch strukturelle Faktoren sprechen für ein nur limitiertes Wachstum: Schon seit Anfang der 90er Jahre sinkt der Anteil des klassischen Einzelhandels am privaten Verbrauch (von 42,1 Prozent in 1991 auf etwa 29 Prozent in 2009). Für die nachlassende Bedeutung des Einzelhandels im Vergleich zum privaten Verbrauch gibt es Gründe, die auf mittlere Sicht nicht an Bedeutung verlieren.

Diese allgemeinen Gründe werden zu Beginn der Stellungnahme aufgeführt. Zu diesen gehören unter anderem, dass viele Waren des Einzelhandelssortiments wie Schuhe, Bekleidung, Textilieren, Lederwaren selbst im Fall steigender Einkommen der Verbraucher kaum wachstumskräftig sind. Von einem steigenden Einkommen profitieren eher die Dienstleistungen – anders ausgedrückt: Das Mehr an Gehalt wird Otto Normalverbraucher in der Regel nicht für ein weiteres Paar Lederschuhe ausgeben, sondern eher für eine Reise oder Sportausstattungen. Und da man auch die Miete bezahlen muss und fürs Alter vorsorgen muss werden keine Nachfrageimpulse bis auf Weiteres für den Einzelhandel erwartet. Demgegenüber steht allerdings der Wachstum der Einzelhandelsflächen in Deutschland: Ein bis anderthalb Millionen Quadratmeter kommen laut einer Schätzung des HDE jährlich dazu. Wenn man diese Fakten in Betracht zieht, stellt sich natürlich die Frage – und die Stellungnahme tut es auch – ob generell überhaupt der Bedarf nach Factory-Outlet-Centern besteht. Die Antwort:

Aus Sicht des HDE müsste intensiv nach anderen Nutzungen gesucht werden, die es ermöglichen, Kaufkraft vor Ort in den Städten neu entstehen zu lassen und mittel- bis langfristig lokal zu binden. Strategien, die lediglich auf Umverteilung von Einzelhandelsumsätzen setzen, greifen viel zu kurz und gefährden insbesondere den gewachsenen innerstädtischen Einzelhandel. Gerade diesen will die Politik aber unbedingt erhalten.

Davon abgesehen hat die Stellungnahme auch Bedenken was die rechtliche Situation des Ganzen anbelangt:

FOC stellen eine Bündelung von Verkaufseinrichtungen dar. Sie sind deshalb wirtschaftlich und vor allem auch rechtlich den Einkaufszentren gleichzusetzen. Planungsrechtlich unterliegen FOC aufgrund ihrer Großflächigkeit grundsätzlich den Regelungen des § 11 Abs. 3 BauNVO. Daher sind alle einzelnen Regelungen dieser Vorschrift anzuwenden. FOC müssen in das vorhandene Netz der zentralen Orte eingebunden werden, ohne bestehende Strukturen zu gefährden. Konstruierte Ausnahmeregelungen für FOC – wie sie sich beispielsweise in der Festlegung von Ladenöffnungszeiten oder der Bestimmung von Tourismusorten ergeben – sind abzulehnen. […] Die Zielabweichungsverfahren innerhalb der Raumordnungsverfahren müssen die Ausnahme bleiben und nicht die Regel sein. Ein FOC wird nicht dadurch grundsätzlich verträglicher, weil es durch ein Zielabweichungsverfahren genehmigt wird.

Mutation zum Einkaufszentrum und weitere allgemeine Gefahren

Desweiteren besteht die Gefahr, dass ein FOC sich zu einem Einkaufszentrum entwickelt – und eine Erweiterung ist kaum zu verhindern. Vor allem dann, wenn das FOC sich zu einem Flop entwickelt. Das Pochen der Politik auf Erhalt von Arbeitsplätzen sowie der “Rettung eines größeren Investments” kann diese Mutation sehr gut begründen. Zudem neigen FOCs dazu sich zu vergrößern – so wie das bekannte DOZ Zweibrücken, das nach einer Erweiterung jetzt nochmal expandieren soll. Der HDE mahnt größte Sensibilität bei dem Thema FOC an. A propos Arbeitsplätze:

Da die FOC ihre Umsatzpotentiale in erster Linie durch Umverteilung und Verdrängung, weniger durch Erschließung von Marktlücken, Erhöhung der Kaufkraftbindung oder Steigerung des Kaufkraftzuflusses (Zentralitätserhöhung) gewinnen, fällt es schwer zu glauben, dass zusätzliche Arbeitsplätze geschaffen werden.

Schließlich ist die Ware, die im FOC verkauft wird zweite Wahl. Da erwartet der Kunde wohl keine Top-Beratung wie in den Geschäften in der Innenstadt. So ist durchaus zu erwarten, dass der Anteil der qualifizierten Arbeitsplätze abnehmen wird. Die in den Medien also oft genannte Zahl von 800 Arbeitsplätzen wären somit entweder Teilzeit-Stellen oder 400-Eurojobs bzw. “geringfügig Beschäftigte”.

Der Kuchen kann nur einmal gegessen werden

Neue Nachfrage durch das FOC? Das sieht die Stellungnahme ebenfalls sehr skeptisch:

Die FOC generieren daher auch keine neue, bisher „ungebundene“ Kaufkraft, sondern bewirken eine Umsatzverdrängung. Von den Umsatzverdrängungen sind nicht nur die Innenstädte betroffen, sondern alle Betriebstypen in sämtlichen Standortlagen.

Das betrifft also auch die Bezirke. Das steht  im Gegensatz zu der Aussage, die in der WAZ bzw. NRZ vom 25.02. von CDU-Ratsherr Enzweiler getroffen wurde: „Das FOC hat, verkürzt gesagt, keine negativen Auswirkungen auf den Einzelhandel“. Dies entnahm Enzweiler einem Gutachten, dass dem Rat der Stadt vorliegt. Die aktuelle Stellungnahme des HDE wiederspricht dieser Feststellung – teilweise sehr drastisch. Und sie führt weiterhin aus, dass eine Synergiewirkung für benachbarte Städte nicht zu erwarten sei. Nur in den seltensten Fällen würden Besucher eines FOCs tatsächlich dann noch in die Innenstadt fahren um weitere Einkaufsmöglichkeiten zu erkunden oder sich noch einen Kaffee zu gönnen. Der Grund dafür: Fußwege von mehr als 100 Metern werden nur dann ausgweitet, wenn es attraktive Angebote in der Nähe gibt. Da ein FOC allerdings einen in sich geschlossenen Kosmos birgt besteht für das Erkunden der City selbst gar kein Anlass mehr:

Diese Erfahrungen werden auch durch Untersuchungen der Geographischen Institute der Universitäten von Regensburg und Tübingen am Beispiel des FOC Metzingen bestätigt. Hiernach gaben im Rahmen einer Befragung rund drei Viertel aller Besucher und Kunden nicht den Wunsch an, vor oder nach dem Besuch/Einkauf im FOC die Innenstadt aufzusuchen (Neuburger et alteri, Fabrikverkauf Metzingen, 2005). Eine weitere Untersuchung der Universität Regensburg zum Kopplungsverhalten der Kunden beim FOC Cheshire Oaks in England ergab, dass rund 64 Prozent der Kunden im Anschluss an den FOC-Besuch gleich wieder nach Hause fahren. Lediglich 4 Prozent der Kunden suchen noch das benachbarte Chester oder sonstige Orte zum Einkaufen auf.

Die Lage in Duisburg

Waren dies bisher allgemeine Feststellungen geht ab Seite 18 die Stellungnahme konkret auf die Duisburger Begebenheiten ein. Hier ist die Rede von einer “städtebaulichen und räumlichen Zäsur” was die Lage des FOCs Marxloh betrifft. Weiterhin rechnet die Stellungnahme zwei Szenarien durch: Eine große und eine kleine Variante und besieht einerseits die zu erwartenden Umsätze, andererseits dein Einzugsbereich für beide Möglichkeiten. Egal welche Variante man nun betrachtet, beide werden mit harschen Worten zurückgewiesen:

Durch das Vorhaben würde das gesamte Einzelhandelsgefüge der Region „durcheinander“ geraten. Die prognostizierten Umsatzverlagerungen lassen negative raumordnerische und städtebauliche Auswirkungen in den betrachteten Zentren erwarten. Durch die Ansiedlung eines FOC in Duisburg-Marxloh wird kein zusätzlicher, bisher nicht getätigter Umsatz veranlasst werden können, weil aufgrund des Warenangebots kein gänzlich neuer Bedarf geweckt wird. Daher wird die Ansiedlung eines FOC in Duisburg-Marxloh die Folge haben, dass betroffenen Städten in den im FOC angebotenen Sortimentsbereichen der Kundenzustrom weitgehend wegbricht, weil im FOC hochwertige Waren weit unter den sonst üblichen Einzelhandelspreisen angeboten werden.

Die beschworenen Synergie-Effekte würden ausbleiben, fährt die Stellungnahme weiter fort, was ja schon im allgemeinen Teil festgestellt worden ist. Zudem würden sich die Einzugsgebiete des FOC in Roermond und des in Hagen geplanten FOCs überschneiden. Und dass Nachbargemeinden auf den Bau eines FOCs mit dem Bau eines eigenen kontern würden sei auch sehr wahrscheinlich: ” Daher ist sowohl eine gemeinde- wie landesübergreifende Planungspolitik erforderlich.” Dringend notwendig wäre auch eine Logistikplanung: 95% aller Einkäufe in FOCs werden mit dem PKW getätigt. Es darf also mit einem erhöhtem Stauvorkommen gerechnet werden. Und die Zahlen der zusätzlichen Fahrzeuge lassen schon befürchten, dass Duisburg verkehrstechnisch der GAU drohen würde. 2,4 Millionen Autos mehr pro Jahr.

Das Fazit der Stellungnahme ist vernichtend:

• Bereits eingeleitete Maßnahmen zur Attraktivitätssteigerung der Duisburger Innenstadt werden durch das Vorhaben konterkariert. Die betrifft insbesondere Maßnahmen der Stadterneuerung, der Städtebauförderung und des Stadt-/Citymarketings […]

• Die Vorraussetzungen des § 24a LEPro sind in den wesentlichen Teilen nicht erfüllt. Das Vorhaben verstößt ebenso gegen Vorschriften des Baugesetzbuches.

Wir wissen nicht ob dem Rat der Stadt Duisburg diese Stellungnahme vorliegt, noch wissen wir welches Gutachten Ratsherr Enzweiler im Februar zitiert hat. Fest steht: Beschließt der Rat am Montag, den 22.03. das Factory-Outlet-Center in Marxloh könnte er damit gegen geltendes Recht verstoßen. Allein schon die Möglichkeit eines Verstoßes wäre es wert die Daten- und Faktenlage im Fall FOC genauer unter die Lupe zu nehmen. Mit sorgfältiger Ruhe.

Die Stellungnahme des HDE kann per Mail n tr@xtranews.de angefordert werden